03-2016 | Edilizia pubblica
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Dall'affittopoli romana alle proposte di Federcasa per riattivare il settore

La giungla dell’edilizia pubblica, abusi e lotta alla morosità

Gli alloggi popolari gestiti da Ater e Aler sono 770 mila circa e in più ci sono immobili di Regioni e Comuni

di Paolo Mazzanti

È esploso a febbraio il nuovo scandalo Affittopoli di Roma: appartamenti di proprietà del Comune in centro, alcuni con vista Fori, affittati da decenni a 10 euro al mese anche a inquilini con redditi fino a 250 mila euro l’anno. Il commissario Tronca che gestisce il Campidoglio dopo le dimissioni dell’ex sindaco Marino e fino alle elezioni comunali di giugno, ha avviato un’inchiesta che sta portando al censimento delle centinaia di immobili in queste condizioni, da cui sta emergendo che solo il 30% degli alloggi e il 20% dei negozi sarebbero regolarmente contrattualizzati. Stanno partendo le prime decine di sfratti di inquilini abusivi e le inchieste interne per scoprire i dirigenti e funzionari responsabili della pessima gestione. Ma questo è solo l’ennesimo scandalo che riguarda l’immenso patrimonio immobiliare pubblico suddiviso tra i 770 mila alloggi popolari degli Ater e Aler regionali (gli ex Istituti case popolari) e le centinaia di migliaia di immobili dei Comuni, 60 mila solo a Roma e 40 mila a Milano. È un pozzo senza fondo di scandali, ingiustizie e vera e propria delinquenza, dai racket criminali che occupano gli alloggi e li affittano a loro discrezione, come emerso in alcuni quartieri periferici milanesi, fino ai cento edifici occupati abusivamente a Roma; dagli inquilini di case popolari che hanno redditi superiori a quelli necessari per occupare una casa popolare ma nessuno pensa a sfrattarli, fino ai sospetti evocati dall’Unione inquilini romana, secondo cui molti inquilini di case popolari al pregiato quartiere romano della Garbatella hanno continuato ad occuparli pagando affitti irrisori, pur essendo proprietari di altri alloggi, per poterli acquistare a prezzi politici e poi rivenderli a prezzi di mercato, con la connivenza dei funzionari dell’Ater romano. La conseguenza di questo scandalo prolungato è che il nostro Stato, nelle sue varie articolazioni, è forse l’unico proprietario immobiliare al mondo che perde anziché guadagnare e pur avendo un enorme patrimonio non riesce a soddisfare le esigenze dei veri poveri che avrebbero diritto ad avere una casa popolare, ma non riescono ad ottenerla anche perché troppi alloggi sono occupati da chi non ha più diritto a restarci, o addirittura da occupanti del tutto abusivi.

Sistemare questa giungla non è facile, anche perché le situazioni sono incancrenite da decenni di incuria. Il Governo, nella Legge di Stabilità 2016 ha previsto un intervento straordinario triennale da 170 milioni per interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico delle migliaia di alloggi popolari liberi, che non possono essere assegnati perché sono degradati e inabitabili. Ma rischia di essere solo una goccia nel mare del disagio abitativo.

“Al di fuori dell’edilizia residenziale pubblica – si legge in un’indagine recente di Nomisma e Federcasa, l’associazione che riunisce le 103 Ater o Aler regionali - esiste un disagio economico che ha coinvolto nel 2014 almeno 1,7 milioni di nuclei familiari in affitto. Si tratta di famiglie che, versando oggi in una condizione di disagio abitativo (incidenza del canone sul reddito familiare superiore al 30%), corrono un concreto rischio di scivolamento verso forme di morosità e di possibile marginalizzazione sociale. Se non vi sono dubbi che il fenomeno risulti più accentuato nei grandi centri, dall’analisi non sembrano emergere zone franche, con una diffusione che interessa anche capoluoghi di medie dimensioni e centri minori. In tale quadro, la dotazione di edilizia pubblica si conferma del tutto insufficiente consentendo di salvaguardare poco più di 700 mila nuclei familiari, vale a dire solo un terzo di quelli che versano in una situazione problematica. Rispetto al totale degli alloggi gestiti in locazione (circa 758 mila), nel 2013 risultava regolarmente assegnato l’86% degli alloggi (circa 652mila alloggi), mentre la restante quota del 14% risultava non assegnata o perché sfitta o perché occupata abusivamente”.

A fronte della vastità del problema, le risposte pubbliche sono state finora complessivamente inadeguate. “Una risposta seria, convincente e necessariamente pubblica al tema del disagio abitativo – dice Luca Dondi Direttore Generale di Nomisma - dovrebbe rappresentare un obiettivo ineludibile di un’azione di Governo effettivamente riformatrice. A ciò si aggiunga che, a conti fatti, le ricadute in termini di attivazione economica di un ipotetico Piano Casa potrebbero rivelarsi meno deboli e labili di quelle destinate a scaturire dagli sgravi fiscali sull’abitazione principale di cui beneficeranno i proprietari a partire dall’anno prossimo”.

Nel 2015 Federcasa ha avanzato una serie di richieste al Governo per riattivare il settore: ripristinare un flusso di finanziamenti certi e costanti; sviluppare progetti pilota e strumenti finanziari che inneschino ulteriori risorse sia per la manutenzione del patrimonio esistente, sia per aumentare l’offerta di alloggi; agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica (ecobonus); rideterminazione dei canoni d’affitto degli alloggi popolari con l’introduzione di un “canone di equilibrio”, accompagnato da adeguate forme di sostegno sociale agli inquilini bisognosi; strumenti per la lotta alla morosità.

La lotta alla morosità è un tema particolarmente delicato. Gli affitti delle case popolari sono calcolati principalmente sul reddito degli abitanti, che viene verificato con cadenza biennale sulla base della dichiarazione dei redditi o di autocertificazioni. Ovviamente la situazione di “privilegio” di chi vive in un alloggio popolare, con la certezza della permanenza e canoni d’affitto molto più bassi, può indurre a “nascondere” una parte del reddito per rientrare negli scaglioni più bassi. Per i lavoratori autonomi ciò si traduce paradossalemente in un incitamento all’evasione, per i lavoratori dipendenti può tradursi nel ricorso a separazioni fittizie al fine di sottrarre una parte del reddito alle verifiche periodiche.

Si ha così un duplice danno per la pubblica amministrazione: si aumenta l’area di evasione e si sottraggono risorse agli enti gestori. Per questo negli ultimi anni, gli enti gestori hanno avviato collaborazioni con l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza, per la verifica delle autocertificazioni (in caso di sospetti di false dichiarazioni scatta la segnalazione alla Guardia di Finanza per l’effettuazione di una verifica fiscale, unitamente alla denuncia all’autorità giudiziaria), la verifica del requisito della impossidenza (cioè del fatto che gli inquilini non siano proprietari di alloggi) attraverso un accertamento presso le Conservatorie dei Registri immobiliari; la verifica della corrispondenza del nucleo familiare dichiarato, nonchè controlli a campione degli inquilini.

 

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