11 - 2015 | Urbanistica
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Intervista a Giuseppe Roma, docente di Urban management, già direttore del Censis

I grandi interventi urbani richiedono crescita economica e programmazione

Intervista di Paolo Mazzanti

Milano deve decidere come utilizzare 2,250 milioni di metri quadrati: le aree Expo e le sette aree Fs. L’esempio delle Olimpiadi di Londra. L’intervento dei grandi fondi immobiliari stranieri. In un grande intervento il progetto conta per non più del 20


Nei prossimi mesi Milano dovrà decidere come utilizzare aree per 2,250 milioni di metri quadrati: l'area Expo da un milione di metri quadri, e le sette aree delle Ferrovie dello Stato (Farini, Greco, Lambrate, Porta Romana, Rogoredo, Porta Genova e San Cristoforo) oggetto della convenzione con Comune e Regione Lombardia, per 1,250 milioni di metri quadri. Questo impegno rilancia il tema dei grandi sviluppi urbanistici, che all'estero sono uno dei driver della crescita economica, ma in Italia stentano a uscire dal perimetro delle pure operazioni immobiliari. Che cosa dovremmo fare di più e meglio?

Non c’è dubbio che i grandi progetti rappresentino oggi, più che in passato, il segno più evidente del dinamismo urbano. Quando le città,e più in generale, il mondo era più lento bastava un buon piano urbanistico a indicare una prospettiva per il futuro. Ora le forze che agiscono sulla città determinano significativi cambiamenti per ambiti, per comparti, per grandi progetti. Certo che l’intervento di grandi dimensioni postula una città con una struttura produttiva dinamica e pronta all’innovazione. Solo un’attiva economia urbana genera sufficiente domanda da alimentare il mercato per i grandi progetti.Per valutare il potenziale della rigenerazione urbana bisogna guardare la dinamica del Pil più che i metri quadrati disponibili. Milano dovrebbe trovarsi su un’onda di crescita, ma deve sapere come sfruttarla per smaltire tutte queste aree disponibili.

Per l'area Expo si profila un utilizzo legato all'Università, alla conoscenza, all'Ict, alle imprese e start up innovative: alla recente assemblea di Assolombarda il presidente Gianfelice Rocca ha parlato di "piazza universale dei saperi": questa ipotesi la convince e come si dovrebbe procedere in concreto?

Purtroppo la preparazione dell’Expo ha avuto le sue vicissitudini negative. Fra queste ci metto pure la mancanza di decisioni sul dopo Expo. Ormai il modo più moderno di guardare ai grandi eventi è di stabilire come utilizzare in permanenza le aree interessate. Stabilita la destinazione definitiva, si ritorna indietro per realizzare gli impianti temporanei. E’ il modello delle Olimpiadi di Londra del 2012.Lo stadio fu destinato a una delle squadre di calcio londinesi per una capienza inferiore a quella olimpica. Per cui le tribune aggiuntive furono realizzate in maniera di poter essere poi smontate. Oggi il complesso olimpico sta diventando un quartiere modello nella periferia degradata del nord est londinese. Il post Expo rischia di generare un’infinita diatriba come è stato il pre-Expo.

Negli anni scorsi Milano ha affrontato diversi sviluppi urbanistici, da Porta Nuova, già completato, a Citylife in corso di completamento, fino Santa Giulia, che ha avuto molti problemi ed ancora in mezzo al guado: che giudizio può dare di queste esperienze?

Milano è l’unica metropoli italiana che si può dire veramente europea grazie proprio a significativi interventi urbanistici sia per le dimensioni che per le modalità attraverso cui sono stati realizzati. Se riesce a integrare meglio la regione padana, potrà completare ciò che è in corso e mettere in cantiere altro. Ma, ripeto, il mattone segue innovazione e crescita economica della città.

Si dice che i grandi investitori internazionali stiano tornando a guardare con interesse all'Italia, ma per ora pare che siano più interessati ad acquisire immobili già realizzati, come Porta Nuova dove ha investito il Qatar, o immobili storici come i palazzi di Unicredit e Poste in piazza Cordusio, acquisiti da grandi fondi immobiliari internazionali. C'è invece difficoltà ad impegnarsi nella realizzazione di nuovi progetti: perché a suo giudizio?

E’ più facile e meno rischiosa l’acquisizione rispetto al nuovo. Basta fare una buona due diligence e una stima equilibrata. Per il nuovo ci sono ancora molti political risk.

Secondo lei ci possono essere norme amministrative o fiscali che possano agevolare i grandi interventi urbani?

Certo sarebbe indispensabile rafforzare la responsabilità dell’amministrazione sulle decisioni prese, rendendole irrevocabili, e certi i tempi di risposta. Ma c’è anche la necessità di spiegare all’opinione pubblica il senso dei grandi progetti che oggi vengono spesso demonizzati. Salvo poi inorgoglirsi una volta che vengono completati.

Che cosa potrebbero fare i progettisti italiani, ingegneri e architetti, per favorire una migliore gestione del territorio che favorisca l'innovazione urbanistica ed edilizia?

Insegno all’Università Urban management in una facoltà d’architettura. Spiego ai miei studenti – rifacendomi a illustri progettisti – che il disegno, la parte creativa di un intervento è fondamentale, ma rappresenta non più del 20% delle operazioni necessarie per passare dal computer al mattone. La gestione, la manutenzione, il consumo energetico, l’accessibilità sono fattori spesso trascurati in una logica di “mordi e fuggi” così tipici di un’edilizia ormai tramontata. La bellezza che ricerchiamo nella città è certo forma, ma anche ordine, sostenibilità, tecnologia. 

 

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