09 - 2012 | L'intervista
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Fabio Bandirali (Presidente Associazione italiana consulenti, gestori e valutatori immobiliari)

“La legge sugli stadi può aprire parecchi cantieri”

L’esempio virtuoso dell’Arsenal e la positiva esperienza della Juventus capace di attivare un mix di risorse

Davide Canevari

“La costruzione o la ristrutturazione degli stadi italiani può rappresentare un volàno per lo sviluppo economico del Paese, con investimenti stimati in 4 miliardi di euro e la generazione di 85.000 posti di lavoro nei prossimi 10 anni”. La notizia – di fonte ANSA – è di qualche mese fa, ma sembra essere più che mai di attualità. Non solo perché in queste settimane si è ricominciato a giocare e numerose squadre di Serie A si sono “sbilanciate” sull’ipotesi di avere presto un nuovo impianto di proprietà. Ma anche perché la cosiddetta “legge sugli stadi” sembra essere finalmente giunta in “zona goal”.


Il Giornale dell’ingegnere ha incontrato Fabio Bandirali, presidente dell’Associazione Italiana Consulenti Gestori e Valutatori Immobiliari (AICI) per fare il punto della situazione e per cercare di capire quanto le stime di investimento potenziale potrebbero tradursi a breve in realtà.

Dunque, a che punto siamo?
La legge è stata approvata alla Camera lo scorso mese di luglio, via Commissione sport e cultura. Il 5 settembre era il termine stabilito entro il quale depositare in Senato eventuali proposte, modifiche, emendamenti. In queste settimane la legge dovrebbe quindi passare all’esame finale di Palazzo Madama e se tutto andrà bene, entro la fine dell’anno potrebbe essere fatta. E questo sarebbe un record, visti i trascorsi…

Turbolenti?
Sì, in effetti la cosa è in gestazione da parecchio tempo. Ricordo, ad esempio, che già nel 2007 si era svolto un convegno sul problema degli stadi in Italia e in quella sede erano stati illustrati i contenuti di una legge che sarebbe dovuta essere “in corso di approvazione”.

Ipotizziamo che la legge sarà approvata così come è giunta alla Camera, senza ulteriori modifiche. Quale innovazione porterà?
La libertà per i privati (intesi come società sportive e/o gruppi imprenditoriali) di investire nella realizzazione di impianti sportivi, con l’introduzione di nuovi concetti come sicurezza, fruibilità e reddtività e a fronte di semplificazioni e accelerazioni dell’iter autorizzativo. Dunque, non solo stadi di calcio, ma anche palazzetti destinati a qualsiasi altra disciplina.

Mentre oggi…
Attualmente in Italia tutti gli stadi sono di proprietà comunale, con due sole eccezioni. L’Olimpico, che appartiene al CONI, e il nuovo impianto da poco realizzato dalla Juventus, il solo – ad oggi – ad essere realmente privato.

Quindi “si può già fare” anche senza una apposita legge…
La stessa obiezione è stata mossa in Parlamento. La Juventus lo ha fatto, ma quanto tempo ci ha messo per poter disputare la sua prima partita? Lo stadio è stato consegnato nel 2011 ed è stato realizzato in tempi relativamente contenuti: la demolizione del vecchio “Delle Alpi” è partita nel 2008 e i cantieri del nuovo impianto nel 2009. Tuttavia la prima approvazione della variante del Piano regolatore generale di Torino risale addirittura al 2002; ed è chiaro che l’idea di edificare questo impianto risale a parecchio prima.
Il risultato finale è stato positivo, ma l’iter troppo lungo, ben superiore ai dieci anni. Se vogliamo davvero realizzare queste opere secondo gli standard europei, senza scoraggiare i privati disposti ad investire (con logiche evidentemente diverse dal pubblico), occorre ridurre i tempi. E per questo occorre dotandosi di una legge ad hoc.
Qual è la situazione attuale del nostro Paese?
Oggi esistono differenze abnormi tra l’edificio stadio in Italia e nel resto d’Europa. L’età media dei nostri impianti è di circa 70 anni (San Siro, ad esempio, è nato nel 1925); sono tutte costruzioni molto vecchie. Nel tempo sono state ampliate, modificate, sono stati effettuati lavori di adeguamento soprattutto per ragioni di sicurezza. Interventi massicci hanno anche preceduto lo svolgimento di Italia 90 (ricordiamoci che da allora è comunque passato un quarto di secolo). Ma tutto ciò non è andato a incidere sull’impianto nel suo insieme e nella sua concezione originaria, sulla fruibilità, sui criteri progettuali con cui è stato concepito. Oggi solo la Juventus può vantare uno “stadio europeo”.

Cosa intende quando parla di standard europei?
Stadi più a misura di spettatore e di famiglia, concepiti per vivere sette giorni su sette, nei quali lo svolgimento della partita sia solo una delle molteplici offerte, progettati e costruiti con grande attenzione per il comfort del pubblico, specie per i disabili, capaci di aumentare il tempo di permanenza del tifoso (e non per questioni di traffico, code o congestioni interne).
La concezione delle strutture esageratamente grandi, delle cattedrali nel deserto, è stata ampiamente superata. Gli stadi moderni devono essere parametrati e adeguati al proprio bacino di utenza (i posti vuoti rappresentano comunque un costo) e nello stesso tempo devono essere modulabili: quindi va previsto in fase di progetto iniziale un possibile ampliamento.
Ricordiamoci sempre che stiamo parlando di immobili molto particolari che nella vecchia concezione avevano enormi spazi liberi e inutilizzati, ad esempio sotto le gradinate. Il nuovo corso punta a valorizzare queste volumetrie: palestre, alberghi, aree fitness, locali commerciali, cinema, ristorazione, musei societari, oltre a consentire un armonico sviluppo di aree contigue. Ricordo che a Madrid, ad esempio, esiste un vero e proprio “turismo sportivo” e che il museo del Real, collocato all’interno dello stadio, genera ben 82 mila euro al giorno di ricavi! Si torna a quanto detto in precedenza: uno spazio a dimensione di famiglia nel quale non è necessario fermarsi solo “il minimo tempo indispensabile per guardare la partita”.

Se dovesse segnalare un esempio virtuoso?
Lo stadio dell’Arsenal fa sicuramente scuola.

Quali lezioni ci può dare?
Partiamo dal costo di realizzazione, che offre spunti di riflessione anche per la situazione italiana: circa 390 milioni di sterline. È stato realizzato a seguito della demolizione totale dell’impianto preesistente. Gli spazi per i disabili e i criteri di accessibilità sono stati studiati nei minimi particolari. La stessa attenzione è stata posta nel fare in modo che da qualsiasi punto delle tribune ci possa essere sempre la migliore visibilità possibile del campo. In fase di costruzione sono state privilegiate tecnologie e materiali ecocompatibili. Ci sono 8 ristoranti (davvero degni di questo nome) e numerosi altri spazi di svago e ristorazione. Gli skybox (piccoli palchi privati) sono stati portati a 150 dai precedenti 50 (a San Siro sono solo 30); i posti business sono saliti da 400 a 7.100 senza per altro sacrificare minimamente lo spazio destinato alla tifoseria tradizionale. Tutti i posti disponibili vengono regolarmente venduti e – anzi – c’è anche un nutrito numero di aspiranti nuovi abbonati in lista d’attesa. Il nuovo stadio è stato realizzato a poche centinaia di metri dal precedente e su quell’area è stato sviluppata edilizia residenziale (anche per “avvicinare” il più possibile i tifosi alla propria squadra) e commerciale di alto livello.

E il problema della risorse?
L’Arsenal si finanziò con l’emissione di bond a 21 e 23 anni per 250 milioni di sterline. La cessione dei naming rights (lo stadio si chiama ufficialmente Emirates e porta il logo della omonima compagnia aerea) ha garantito altri 100 milioni di sterline. Altre risorse importanti sono giunte dalla vendita della parte immobiliare e degli spazi commerciali. Insomma, l’operazione stava in piedi come business plan iniziale e poi ha dimostrato di funzionare.

E la Juve?
Anche in questo caso c’è stato un mix di risorse. Capitali propri immessi dall’investitore, un apporto significativo e fondamentale da parte dell’Istituto per il credito sportivo, sponsorizzazioni.

Ci sta dicendo che in un momento di difficoltà economica come quello attuale la nuova legge potrebbe dare il via a nuove realizzazioni? Che ci sono investitori pronti a partire nel nostro Paese – al di là delle intenzioni anticipate dai mass media – e quindi opportunità anche per il settore delle grandi opere?
Domanda complessa, andiamo con ordine. La spending review di cui tanto si parla è un’operazione a tutto campo e quindi… scende in campo anche in questo settore. Il pubblico avrà sempre meno risorse per migliorare la fruibilità degli impianti sportivi e per adeguarli agli standard europei. L’intervento del privato è quindi, per certi versi, una strada obbligata, una necessità.
Detto questo, è vero che le società sportive, per come sono messe oggi, non hanno molte risorse. Ma stiamo comunque parlando di un investimento, non di una spesa a fondo perduto. L’Arsenal, per effetto del nuovo impianto, ha raddoppiato i ricavi da stadio (quelli esclusivamente legati alla vendita dei biglietti). La Juventus in un solo anno, ha registrato una crescita pari a 20 milioni di euro.
Non lo si può negare, i nostri stadi, così come sono costruiti oggi, “allontanano” il pubblico e comportano in questo modo una forte riduzione delle risorse a disposizione delle società.

Ci può fornire qualche altro numero?
Nel 2011 il Real Madrid ha dichiarato ricavi globali pari a 479,5 milioni di euro di cui 123,6 (il 26 per cento) solo per la componente stadio. Le cifre del Bayern Monaco sono rispettivamente 312,4 e 71,9. Quindi i ricavi da stadio incidono per il 23 per cento. Milan e Inter assieme arrivano a un ricavo complessivo di 446,5 milioni di euro, ma dagli spettatori di San Siro ottengono solo 72,8 milioni di euro, circa il 16 per cento. La differenza è abissale e palese: in media in Europa i ricavi da stadio si posizionano tra il 30 e il 35 per cento; da noi si scivola al 13-16 per cento.
All’estero sono numerosi gli esempi che confermano come questo tipo di investimenti sia effettivamente remunerativo nel tempo. Perché l’Italia dovrebbe costituire un’eccezione? Sono dunque convinto che anche da noi ci siano operatori – anche stranieri - disposti a investire.
E per quanto riguarda le opportunità reali per le nostre società di ingegneria?
Abbiamo validi progettisti (ci sono realtà italiane che stanno lavorando all’estero, Cina compresa) e il know-how necessario. Certo, se il capitale è straniero c’è la possibilità che il committente porti del suo. Ma quale è l’alternativa? L’immobilismo e in non fare nulla. Con una aggravante: senza un adeguamento delle infrastrutture il nostro Paese diventerà sempre meno appetibile per grandi manifestazioni sportive di carattere internazionale, eventi di cui potrebbe giovare nel complesso l’intera economia.

E il rischio speculazione? Chi critica questa legge dice che lo stadio potrebbe essere solo una scusa per fare altro…
Nella versione approvata alla Camera la legge prevede che per tutti gli impianti i cui posti previsti sono almeno 7.500 se scoperti e 4.000 se coperti c’è anche la possibilità di realizzare in aree adiacenti volumetrie residenziali, commerciali, turistico ricettive e direzionali. Il rischio paventato è quello di sfruttare la realizzazione del nuovo impianto per attività di speculazione edilizia. La maggior parte degli operatori del settore è però cauta al riguardo. Al Comune va comunque presentato un piano di fattibilità prima di partire con i lavori (e sarà quindi lui a decidere se ci sono delle forzature).

Altra possibile osservazione: con tutto il bisogno che ha il Paese di infrastrutture viarie, edilizia scolastica, e così via, proprio agli stadi si doveva dedicare tanta attenzione?
Ma non c’è alcuna concorrenza tra i diversi interventi sopra citati, anzi. Il passaggio al privato degli impianti sportivi può permettere al pubblico di destinare ad altre attività le risorse così liberate (o, ad esempio, ottenute dalla vendita al privato della vecchia struttura). Inoltre un progetto ben attuato può contribuire alla riqualificazione di un’area urbana e avere quindi un più diffuso impatto sociale. Ricordo, poi, che la legge prevede l’obbligo di destinare il 2 per cento dell’investimento proprio ad interventi nell’edilizia sportiva scolastica. È chiaro che il privato che dovesse scegliere di investire in uno stadio non avrebbe mai, in alternativa, finanziato un’autostrada o una tratta ferroviaria con quello stesso capitale.

In sintesi, provi a proiettarsi nel futuro. Quanti cantieri vede aperti in Italia nel 2015?
Alla luce delle precedenti considerazioni e di quello che si legge sui giornali, molte cose si stanno muovendo e varie società di Serie A hanno manifestato un concreto interesse. I cantieri potrebbero essere quindi parecchi. Unico freno possibile, data la contingenza economica, il blocco del credito bancario (che tuttavia è generalizzato a tutti i segmenti di attività, non certo solo al ramo sportivo o all’edilizia). L’Istituto per il credito sportivo, che tanto bene ha fatto con la Juventus, potrebbe rappresentare una strada di successo.

 

 

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