07-2011 | Attualità Italia
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L’ingegner Verga, 5 anni da assessore alla Casa del Comune di Milano:

“Un riordino del patrimonio e maggiore semplificazione per il futuro”

dott. ing. Gianni Verga

Gianni Verga, assessore alla Casa del Comune di Milano e past president del Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano ci illustra, in sintesi, parte dell’attività svolta nel suo mandato. Dal 2006 l’Amministrazione comunale ha svolto una precisa e puntuale anagrafe del patrimonio immobiliare. Questo è stato fondamentale per verificare lo stato manutentivo di ogni stabile di proprietà comunale e potere, quindi, programmare gli ambiti prioritari su cui intervenire. Ma si sta concludendo anche un altro tipo di anagrafe: quella dell’utenza. Dalla scorsa estate se ne sta occupando Aler Milano – che dal 1° ottobre del 2009 cura la gestione delle case di edilizia residenziale pubblica comunali – e il lavoro si dovrebbe concludere a breve. L’anagrafe dell’utenza riguarda le condizioni personali, reddituali e patrimoniali dei nuclei familiari in affitto, permette di applicare correttamente i canoni di locazione previsti dalla legge regionale 27/2009, di riportare i canoni adeguandoli al giusto reddito di ogni famiglia e di poter aiutare i nuclei meno abbienti con dei contributi ad hoc. Tutti questi dati vanno a completare la banca-dati relativa al patrimonio di proprietà comunale, che abbiamo ampliato rispetto a quello precedente e in cui sono confluite le informazioni raccolte dagli ex gestori Global Service.

Il valore strategico per l’Amministrazione comunale è stato dotarsi di un Sistema Informatico Unico e Integrato per l’amministrazione del patrimonio abitativo e degli “usi diversi”, in grado di rendere più efficiente l’attività di gestione e di garantire la trasparenza ed un efficace controllo da parte del Comune. Durante questa amministrazione cittadina, il Comune di Milano ha avviato, a partire dalla seconda metà del 2007, un pionieristico Piano di Valorizzazione, attraverso la costituzione di un Fondo Immobiliare “Milano 1”, pensato per garantire la migliore gestione di un patrimonio vasto e complesso come quello milanese e per trasformarlo in una risorsa economica. Del primo Fondo Immobiliare hanno fatto parte 76 immobili, non di edilizia economica popolare.

La priorità è stata data agli immobili situati nei condomini che sono particolarmente onerosi per l’Amministrazione nelle spese di gestione, agli immobili liberi, agli immobili occupati per “usi diversi” – come ad esempio magazzini, uffici, autorimesse – . Esclusi dal Piano anche gli edifici di pregio – come, ad esempio, la Galleria e gli immobili di Piazza Duomo – e quelli utilizzati oggi dall’Amministrazione per le proprie attività. Il primo fondo è stato stimato in 255 milioni di euro. I proventi di questa valorizzazione vanno tutti in investimenti – non in spese correnti – e, in particolare, il 50% è destinato all’edilizia sociale. Dopo il buon andamento del primo Fondo Immobiliare e gli ottimi risultati, si è aperta la seconda fase della valorizzazione: con la firma, lo scorso 31 dicembre, dell’accordo con il gestore Bnp Paribas REIM SGR, ha ufficialmente preso il via il Fondo Immobiliare “Milano 2”.

Il portafoglio immobiliare trasferito contiene 65 unità immobiliari di proprietà comunale tra aree – quasi tutte esterne al territorio comunale – e fabbricati, per un controvalore complessivo di circa 120 milioni di euro. Con questa operazione il Comune realizza una buona parte delle risorse necessarie al finanziamento di importanti servizi e investimenti per la città previsti nel triennio 2010-2012. In questi anni, si è, inoltre, affrontato il complesso lavoro di valorizzazione della Galleria Vittorio Emanuele II.

Nel 2007 è stato preliminarmente avviato un percorso di valorizzazione degli immobili presenti nella Galleria – con l’adeguamento dei canoni di locazione per i negozi in naturale scadenza di contratto – e nel 2008 è stato attivato un gruppo di lavoro tecnico coordinato dalla Direzione Generale del Comune.

Nel luglio 2009 il Consiglio comunale ha approvato una mozione con la quale sono state formulate alcune raccomandazioni per la valorizzazione e la gestione della Galleria e, parallelamente, sono state poste in essere e concluse alcune attività per la tutela del decoro e della sicurezza degli spazi. Tra le iniziative volte al riordino complessivo dello stato dei luoghi, anche con la finalità di aumentare il livello di attrattività della Galleria, particolare rilievo assumono quelle per la definizione del nuovo tipo di dehors e per il restauro della pavimentazione, che comincerà all’inizio del mese di maggio insieme alla messa in sicurezza della copertura della Galleria. A seguito dell’individuazione da parte del Sindaco, nel marzo 2010, dell’Assessorato alla Casa, di cui sono alla guida, come referente per il coordinamento delle diverse competenze e attività, è stato costituito un apposito Tavolo interassessorile (Assessorati: Arredo, Decoro Urbano e Verde; Attività produttive, Politiche del Lavoro e dell’occupazione; Bilancio, Infrastrutture e Lavori Pubblici; Sviluppo del Territorio, con la partecipazione del Direttore e Vice Direttore Generale) che ha condiviso alcune linee guida sulle funzioni da insediare e sui criteri di utilizzo degli spazi. Sul patrimonio di proprietà del Comune di Milano sono stati adeguati economicamente 403 contratti – scaduti o a seguito di assegnazione con bandi pubblici, per usi commerciali o per associazioni senza scopo di lucro – . I canoni sono stati determinati in applicazione dei criteri generali approvati dalla Giunta Comunale e riferiti ai valori di mercato – come desunti dai Bollettini Semestrali della Camera di Commercio di Milano e Provincia o, in caso di immobili particolari, con apposita perizia di stima dell’Agenzia del Territorio – . Il valore di mercato è stato abbattuto solo ed esclusivamente a favore degli enti senza scopo di lucro, in applicazione della deliberazione del Consiglio Comunale che prevede uno sconto del canone pari al 70%.

Nel periodo 2007/2010 i nuovi canoni hanno determinato un incremento su base annua di oltre 4 milioni di euro, rispetto alle entrate del periodo precedente, pur con gli abbattimenti del canone per gli enti senza scopo di lucro. Insieme ad Aler Milano, sono stati messi a bando quasi un centinaio di unità immobiliari per associazioni no profit e per attività commerciali.

E’ stata così coniugata la necessità di una messa a reddito degli spazi con le richieste dei cittadini, ma anche per rivitalizzare alcuni quartieri più periferici. Il Comune di Milano ha messo, così, a disposizione spazi di poche decine di metri quadrati sino a metrature più ampie – di 500 metri quadrati – e in diverse zone della città.

Dal 2010, abbiamo posto particolare cura nell’escludere dall’assegnazione degli spazi alcune destinazioni commerciali, quali sexy shop, take away, phone center, kebaberie, centri massaggi, money transfer, sale giochi, agenzie di scommesse. Questi limiti per partecipare ai bandi degli esercizi commerciali negli spazi comunali sono necessari per lavorare in direzione di un riscatto sociale delle zone in cui gli stessi hanno sede. La maggior parte degli spazi messi a bando sono situati in zone periferiche della città.

Con precise delimitazioni di orario e di scelta di tipologia commerciale l’Amministrazione intende combattere il degrado che si viene a formare in alcune situazioni. Tuttora sono in corso sopralluoghi per l’individuazione di ulteriori spazi da assegnare e la predisposizione di una nuova procedura per semplificare e accelerare l’assegnazione di spazi ad Associazioni: vogliamo utilizzare in modo aperto le graduatorie del prossimo bando così da poter assegnare con immediatezza eventuali nuovi spazi che dovessero rendersi disponibili dopo la chiusura del bando stesso. In questi anni, abbiamo voluto mettere ordine nell’imponente patrimonio di proprietà comunale, agendo in trasparenza e cercando di semplificare ogni tipo di lavoro laddove possibile. Stiamo riattivando tutti gli spazi liberi che non erano utilizzati.

A questo proposito, basti pensare che abbiamo reso disponibili 101 spazi per Associazioni per un totale di oltre 12mila m2.

 

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